近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛表示，上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的占比達(dá)到50.4%，首次在全國(guó)范圍和半年度尺度上超過一半，有18個(gè)?。▍^(qū)、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。

在杭州，自2024年一季度起，杭州二手房成交套數(shù)便超過新房，并持續(xù)保持領(lǐng)先。進(jìn)入存量時(shí)代后，杭州樓市的成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品方向以及購(gòu)房者心態(tài)，也隨之發(fā)生新的變化。

(資料圖)

制圖 藍(lán)鋆滋

從2024年第一季度開始

杭州二手房成交量已超越新房

2024年一季度，杭州二手房成交量首次超過新房，正式進(jìn)入存量房時(shí)代。

潮新聞美好生活研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，杭州二手房成交約2.1萬(wàn)套，新房成交約1.8萬(wàn)套，二手房在季度成交套數(shù)上首次實(shí)現(xiàn)反超。此后，這一趨勢(shì)持續(xù)保持。2024年全年，杭州二手房成交約9.36萬(wàn)套，新房成交約7.34萬(wàn)套，二手房首次在全年成交量上超過新房。

2025年，杭州二手房成交量約8.9萬(wàn)套，新房成交約6.18萬(wàn)套。今年上半年，杭州二手房累計(jì)成交約4.67萬(wàn)套，新房成交約1.6萬(wàn)套，二手房已成為市場(chǎng)成交的主要支撐。

二手房偏剛需，新房偏改善

樓市呈結(jié)構(gòu)性分化

進(jìn)入存量時(shí)代后，杭州樓市的成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯調(diào)整。

2024年以來，杭州二手房成交的剛需特征十分突出。今年上半年，總價(jià)200萬(wàn)元以內(nèi)的二手房成交占比高達(dá)56.1%。從結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前二手房市場(chǎng)主要由首次置業(yè)和剛需改善群體支撐。

新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出另一種趨勢(shì)。今年上半年，杭州總價(jià)800萬(wàn)元以上的改善型及豪宅新房成交占比同比提升，合計(jì)上升8.1個(gè)百分點(diǎn)，其他總價(jià)段的占比同步下降。伴隨土地資源變化和購(gòu)房需求升級(jí)，新房供應(yīng)正加快向改善型產(chǎn)品集中，大戶型、低密社區(qū)、高品質(zhì)住宅成為重要方向。

總體來看，杭州樓市正在形成新的格局：二手房更多滿足居住需求，新房更多承擔(dān)品質(zhì)升級(jí)需求。

新房供應(yīng)持續(xù)減少

二手房的成交占比將進(jìn)一步提升

杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍分析指出，未來二手房的市場(chǎng)占比仍有進(jìn)一步提升的空間。從需求端看，城市化進(jìn)程放緩，新增涌入大城市的人口減少，住房需求正從人口涌入驅(qū)動(dòng)的新增需求，轉(zhuǎn)向存量家庭結(jié)構(gòu)變化引發(fā)的置換需求。從供給端看，各地強(qiáng)調(diào)控增量、去庫(kù)存，疊加2021年以來開發(fā)商規(guī)模收縮，新房供應(yīng)持續(xù)減少，客觀上加速了需求向二手市場(chǎng)分流。此外，過去多年新房大量開發(fā)，已沉淀為龐大的存量資產(chǎn)池，每年大量家庭因子女教育、職住調(diào)整等產(chǎn)生的置換需求，為二手市場(chǎng)提供了穩(wěn)定的供需支撐。

上官劍進(jìn)一步表示，存量時(shí)代的到來，意味著市場(chǎng)定價(jià)邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即從“預(yù)期驅(qū)動(dòng)”切換到“居住驅(qū)動(dòng)”。增量時(shí)代，房子的價(jià)值很大程度上取決于“未來會(huì)漲”；存量時(shí)代，則越來越回歸“住起來好”。而這一心態(tài)變化也將導(dǎo)致市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。居住品質(zhì)高的存量房，價(jià)值會(huì)進(jìn)一步凸顯；居住體驗(yàn)差的老舊房源，則面臨更大的價(jià)值壓力。存量市場(chǎng)的分化，將比增量時(shí)代更加鮮明。

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